SISTEMAS REGÍSTRALES

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CONCEPTO. - Cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.

BREVE NOCIÓN DE CADA UNO DE LOS SISTEMAS.
En forma muy general se pueden encontrar tres tipos de sistemas: el francés, el alemán y el australiano o Torrens.

a) SISTEMA FRANCÉS. En vísperas de la Revolución Francesa, salvo el régimen particular de algunas costumbres entre los actos traslativos o constitutivos de derechos reales, únicamente las donaciones eran publicadas.
Durante la Revolución Francesa se dictó la ley del 9 de mecidor del año III, por la cual se creó la publicidad de las hipotecas sin prever la de las transmisiones inmobiliarias, lo que constituía una grave falla que se subsanó con la ley del 11 de brumario del año VII, que ordenó al mismo tiempo la publicidad de las hipotecas y la de las transmisiones inmobiliarias, pero solamente cuando esas transmisiones recayeran sobre derechos reales susceptibles de hipoteca. La sanción por la falta de publicidad es la inoponibilidad a los terceros de la transmisión o constitución del derecho real.
Pero entre las partes, el contrato es válido y productor de obligaciones. La ley se aplicaba tanto a las transmisiones a título oneroso como a las a título gratuito.
El Código francés de 1804 consagra el principio de la transmisión solo consensu de la propiedad.
Sólo reglamenta la transmisión de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes susceptibles de hipoteca (arts. 939 a 942 y 1069 a" 1074). Por otra parte, la jurisprudencia posterior a la sanción del Código interpretó que no correspondía imponer la publicidad para los actos a título oneroso, lo que fue consagrado por el Código de Procedimiento.
La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una buena organización de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles incluso para los no susceptibles de hipoteca, tales como las servidumbres y la habitación, que no se inscribían en la ley de brumario y llegaba a incluir entre los actos inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a largo plazo. Quedaban excluidas las transcripciones de las particiones y transmisiones por causa de muerte, sea la sucesión testamentaria o ah intestato. La transcripción siguió siendo un requisito de oponibilidad. Por la ley del 30 de octubre de 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como las particiones y las sentencias.
La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripción de los mandamientos de embargo, y a partir de ésta, la parte embargada no puede ya enajenar válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún derecho real. Además, las enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran un caso típico de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad a terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades del acto inscripto.
El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico personal, instauró también un sistema de publicidad real, mediante ficheros ordenados por parcelas. Se prohibe la publicación de un acto de transmisión si el anterior no ha sido inscripto(1).

b) SISTEMA ALEMÁN. La historia del Registro Inmobiliario alemán es un pedazo del auténtico ser de Alemania. El especial sentido de las formas y de los símbolos que animaba al primitivo derecho alemán continuó desarrollándose respecto de los negocios inmobiliarios, en especial los referidos a su transmisión.
Al principio, la entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en presencia de testigos cuando se refería a los inmuebles, solemnidad que se denominaba auflassung.
Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes concurrían al tribunal o al ayuntamiento, y se comenzó a redactar documentos en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.
A partir del siglo xii se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes, el más antiguo de los cuales es el de la ciudad de Colonia del año 1135.
De esta manera, la inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos, formándose la íntima convicción de que el acto de transmisión del inmueble no está concluido si no se lo inscribe.
La recepción del derecho romano en Alemania estorbó temporalmente el desarrollo y la difusión del sistema del registro inmobiliario, ya que los registros eran ajenos a la concepción jurídica de los romanos, pero no logró detener su evolución. Finalmente, el sistema registral se impuso definitivamente en el siglo xx.
Las características principales del sistema alemán son las que siguen:
1) El procedimiento es oficial. El registro es una sección especial de los tribunales de distrito, dirigida por un juez que tiene dos funcionarios que colaboran: el llevador del registro y un oficial especial encargado de la parte correspondiente a la labor de agrimensura. El procedimiento es de jurisdicción voluntaria. El Estado responde por las inexactitudes regístrales y el acceso a los libros es público para quien acredite un interés legítimo.
2) La articulación es formal. Existen distritos regístrales que comúnmente coinciden con los de los municipios. Cada finca tiene una hoja registral propia que se llama folio real.
3) La ordenación interna de los libros del registro debe ser un espejo de la situación jurídica de cada finca, por lo que a cada finca se destina un folio, que en realidad es un cuaderno registral, en el cual se inscriben las relaciones de derecho privado que tengan trascendencia jurídico real. El modelo de folio coloca en primer lugar la descripción del objeto, esto es, expone a los ojos del lector la finca afectada que incluye a ciertas titularidades como, por ejemplo, un derecho de paso sobre la finca colindante. Existen luego tres secciones: la primera, la expresión del dominio, por la que se informa al lector del propietario de la finca y en la cual se registran las ulteriores alteraciones sobrevenidas; la segunda se refiere a las cargas y limitaciones, incluidas las hipotecas, que constituyen la tercera sección.
4) Cada inscripción supone una posición registral.
Ésta se obtiene por dos medios.
a) Por la solicitud (antrag), a pedido de cualquiera de las partes. Su ingreso determina el rango.
El registro nunca procede de oficio.
b) El permiso de inscripción es exclusivamente a pedido del perjudicado, a cuyo nombre figura el asiento. Debe ser hecho necesariamente en instrumento público. En el caso especial de la auflassung, esto es de la transmisión de la propiedad, se requiere un consentimiento bilateral para la inscripción. Para otorgar ese consentimiento es necesario que el autorizante tenga el derecho inscripto a su nombre. Además, requiere una cadena no interrumpida de transmisiones. Con la inscripción queda definitivamente concluida la modificación jurídico real por ser ésta constitutiva.
5) La inscripción es un presupuesto para la adquisición del derecho. Para esta adquisición de derechos sobre una finca se requiere el convenio de los interesados y la inscripción en el registro.
Ambos elementos son constitutivos, si falta alguno de los dos queda excluida la adquisición (§ 873, Bürgerliches Gesetzbuch). También se requiere la inscripción para la extinción de los derechos (§ 875, BGB) y para la modificación de su contenido (§ 877, BGB). El convenio al cual se hace referencia es el convenio jurídico real que nada tiene que ver con el convenio causal.
La compraventa, la permuta, etc., no generan por sí solas la propiedad de la finca. La transmisión formal del dominio está desligada de ese fenómeno mediante la abstracción de la causa. El convenio del § 873 se superpone al negocio causal.
El más importante de estos convenios es la auflassung, necesaria para la transmisión de la propiedad.
La auflassung debe ser dada por ambas partes, o en la oficina del registro o en un juzgado de distrito o ante un notario. Ante la negativa de dar la auflassung se puede demandar en tal sentido.
Dice el § 873 del BGB: "Para la transmisión del dominio de una finca, para gravar una finca con un derecho, así como para la transmisión o el gravamen de tal derecho, son necesarios el convenio del titular con la otra parte acerca de la producción de la modificación jurídica y la inscripción de esta modificación en el registro, siempre que la ley no disponga otra cosa".
6) Se presume que los derechos inscriptos existen (fe pública) y que los no inscriptos no existen, pero se admite la prueba en contrario. Respecto de los terceros de buena fe se los protege en cuanto han confiado en el contenido del registro.
La protección no se extiende a las referencias relativas a las circunstancias de hecho, ni a los datos relativos a las personas, salvo, por supuesto, a la identidad del titular. Se extiende en cambio a:
a) La adquisición de la propiedad derivada del no propietario.
b) La adquisición de hipoteca por consentimiento dado por un falso propietario o por cesión dada por un falso acreedor hipotecario.
c) A las adquisiciones libres de cargas que no aparecen en el registro.
d) A los negocios que de buena fe se celebren con el titular inscripto.
El perjudicado tiene únicamente una acción personal, la que tendrá efectos contra terceros si la adquisición de éste lo fue a título gratuito.
La prescripción que confirma las inexactitudes opera a los treinta años (2).

c) SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS. El elemento fundamental de este sistema pasa por la matriculación del inmueble que es el requisito fundamental para que el inmueble quede incorporado al sistema.
Esto significa que en un determinado lugar pueden coexistir un sistema Torrens, aplicable a las propiedades que han sido matriculadas con un sistema distinto aplicable a las que aún no lo fueron.
La matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y topográfico.
Si no se encuentra objeción, y previa posibilidad de que los terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral, y el duplicado es entregado al propietario del inmueble inmatriculado y constituye su título de propiedad.
Para transferir el dominio de un inmueble ya incorporado al sistema -esto es, ya inmatriculadose presenta en el registro el acto causal y el certificado de título. El registro efectúa un detenido análisis de ambos elementos y, si no encuentra objeción que formular, procede a inscribir la transferencia mediante el siguiente procedimiento: confecciona en original y duplicado un nuevo certificado con la modificación operada por la nueva transferencia y anula el anterior. En cada transferencia se entiende que el dominio vuelve al Estado y es éste quien lo transfiere al adquirente.
Cualquier error que produzca un perjuicio a un tercero, se subsana por intermedio de una indemnización, a cuyo fin existe un completo sistema de seguros.
En cuanto a sus características, el sistema Torrens es real, pues toma al inmueble como unidad de registración. La inscripción es, además de constitutiva, convalidante, puesto que purga al título de cualquier nulidad al entenderse que, en cada transferencia, la cosa vuelve al Estado.
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(*) Extracto tomado del libro de Américo Atilio Cornejo, Derecho Registal. Buenos Aires, Editorial Astrea, 1994. P.17-24.
(1)Mazeaud, Henri, Léon y Jean, Lecciones de derecho civil, parte 3", vol. II, p. 330.
(2) Hedemann, Justus W., Tratado de derecho civil. Derechos reales, vol. II, p. 76 y siguientes.