La aventura de comprar un inmueble

Muchas personas pierden su propiedad o son estafados al adquirir un bien inmueble. Los ciudadanos deben ser conscientes de este problema, y tener en cuenta ciertas pautas al momento de realizar la compra – venta de algún predio; así como, conocer el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú y su correlación con el Registro Público.

Antes de comprar un inmueble se debe tener la precaución de ir al Registro Público y obtener una certificación sobre el predio que se desea comprar, conociendo así quien es el propietario del inmueble. Luego, junto al dueño, se debe acudir a la Notaría donde le otorgaran la escritura pública que contiene el contrato de compraventa.
Es importante resaltar el artículo 949 del Código Civil, el cual señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Al respecto, el derecho francés establece que el simple consenso o acuerdo de voluntades entre cosa y precio, hace propietario de un bien determinado al acreedor.

Sin embargo, la compraventa realizada sólo la conocen el comprador, el anterior propietario, el notario y algunas personas más. Para ser reconocido por todos, requiere de la inscripción registral en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, lo que permite tener efectos "erga omnes" (frente a todos), de esta manera se logra oponer el derecho del titular sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito.

La transferencias de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es constitutiva de derechos, sino declarativa, es decir, basta que las partes manifiesten la compra – venta delante un notario. Sin embargo, existe una seria contradicción, pues existe la posibilidad de que la persona que adquirió primero el inmueble no lo inscriba en los Registros Públicos. Este grave error deja libre el camino a que el vendedor efectúe la venta del mismo inmueble a otro comprador, produciéndose una doble venta, a esto se conoce como adquisición a non domino, de un no titular. Si existe buena fe en la inscripción registral se preferirá al segundo comprador.

Gastón Fernández Cruz, abogado experto en Derecho Civil, señala que un sistema de transferencia de propiedad debe reducir los costos de transacción, eliminar o reducir los riesgos de adquisiciones a non domino, lo que se logra por adecuados medios de publicidad. Afirma que el consenso agiliza las transferencias, con lo que se logra la circulación de la riqueza. Además, se debe establecer un principio general que proteja al tercer adquirente de buena fe, siendo esto un mecanismo complementario de tutela a la circulación de los bienes, lo que produce la anhelada seguridad jurídica que necesita el adquirente para invertir y producir.

Inscripción constitutiva en los Registros Públicos
Se debe señalar que el sistema adoptado de transferencia de propiedad está íntimamente vinculado al sistema registral. La inscripción en los Registros Públicos es un elemento fundamental para la constitución plena o la configuración del derecho real como tal, sin la cual o no existe o se pone en riesgo la propiedad de determinado inmueble.

El registro de la propiedad permite que la posesión pueda ser conocida, tanto su existencia, contenido y duración, evitando así que se perjudique a aquellos que desconociendo la posesión de determinado predio, son estafados por inescrupulosas personas.

El doctor en Derecho, Jorge Avendaño Valdez, es coautor de un proyecto de reforma del Código Civil, en el cual señala una interesante clasificación de los bienes en función al registro, dividiéndolos en dos categorías: registrados y no registrados. Los primeros, dice, son los que se transfieren con título y registro obligatorio (efecto constitutivo del registro). Mientras que los bienes no registrados, se transmitirían - según el proyecto - mediante la tradición o la entrega. Conforme a este proyecto estaríamos próximos a ingresar a la inscripción constitutiva como en Alemania (en el Perú se realiza inscripción declarativa).

Avendaño explica que los inmuebles que no estuvieran registrados seguirían transfiriéndose fuera del registro, y los bienes ya registrados deberán inmatricularse para constituirse como derechos reales. Sin embargo, tal como señala Gastón Fernández Cruz, un Registro constitutivo puede servir en zonas urbanas con un adecuado plano catastral, pero en nuestros país no ocurre así.

El territorio rural en nuestro país es extenso y sobre todo de difícil acceso. En dichas zonas se ubica una población de escasos recursos, quienes muchas veces deben trasladarse desde zonas muy lejanas sin vías de comunicación al lugar donde existe un Registro Público; para ellos es oneroso y, en realidad, el registro muchas veces no les sirve porque la publicidad de sus transferencias la constituye la posesión y giran en una economía y tradiciones diferentes a las poblaciones urbanas.

Pacto contrario y el acreedor de buena fe
El Código Civil, en sus artículos 949 y 1135, se refiere al "pacto en contrario", el cual pone como excepción a la regla general de transferencia de propiedad inmueble, que las partes incluyan una cláusula en la que se indique que el sólo consenso no transfiere la propiedad. Existe también el pacto de reserva de propiedad, por la que se deja en suspenso la transferencia de la propiedad pero las otras prestaciones si surten plenos efectos, como el exigir el pago del precio, entonces, la transferencia se efectuará cuando se cumpla la condición de terminar de cancelar el monto requerido.

Para realizar la inscripción de la transferencia se debe acreditar el pago de impuestos (predial y alcabala). Esto hace más difícil la inscripción de la propiedad, el Registro debe publicitar la compraventa realizada, y no controlar el pago de tributos, dar seguridad jurídica a los derechos y al tráfico jurídico de los bienes. Sin embargo, cuando hemos hablado de la transferencia con reserva de dominio, la ley de tributación municipal en su artículo 21 referente al impuesto de alcabala, prescribe que se grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles a título oneroso o gratuito, inclusive las ventas con reserva de dominio, es decir en el caso que no se cumpla la condición igualmente tiene que pagar este tributo, parece un contrasentido, pues el hecho imponible ya se cumplió y no se podrá solicitar la devolución del dinero.

Si dos personas compran la misma propiedad, ¿A quién dará la razón el Estado?
En los famosos casos, donde la misma propiedad ha sido vendida o transferida varias veces, la regla general es que se prefiera al acreedor de buena fe (Art. 1135 del Código Civil), es decir aquel cuyo título ha sido inscrito primero. El segundo comprador no puede alegar buena fe pues ya existe inscrita previamente como carga la reserva de propiedad. Es decir, se dará preferencia al comprador que haya inscrito la compraventa en los Registros Públicos.

En este punto cabe resaltar la presencia del tercero registral, a quien el abogado García García lo define como el titular registral adquirente de un derecho inscrito, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro. Por ejemplo A vende el inmueble XY a B, luego A vende el mismo inmueble XY a C, pero éste último inscribe en Los Registros Públicos. En este caso C es tercero registral, pues es parte de una relación jurídica inscrita diferente a la relación jurídica que opone su derecho no inscrito.

La conexión lineal hace referencia a la buena fe establecida en el artículo 2014 del Código Civil, el contenido de los asientos regístrales se presume cierto y eficaz y es lógico proteger a quien adquiere bajo su amparo, las inexactitudes que no consten en los asientos regístrales no deben perjudicar a un tercer adquirente.

Autor: Dr. Eberardo Meneses Reyes
Registrador Público
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