Anotaciones preventivas en predios

Wuilber Jorge Alca Robles Abogado (*)

Institución tiene por finalidad reservar prioridad del acto inscrito
A efectos de brindar publicidad registral y cautelar los derechos

Por regla general, en el actual sistema registral los resultados de la calificación registral positiva devienen en inscripciones de actos o derechos u anotaciones preventivas de los mismos, ambos como mecanismos de seguridad jurídica, pero a su vez muy distintos en cuanto la naturaleza y extensión de sus efectos.

En materia registral, es clásica la diferenciación de la naturaleza de ambas figuras jurídicas, la inscripción una vez realizada por el registrador en el ejercicio de sus funciones y en el marco de su competencia, la dota de efectos erga omnes al acto o derecho inscrito, es un asiento definitivo que si bien no es convalidante de los vicios de nulidad o anulabilidad que puedan contener como lo establece el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos ( en adelante, el RGRP), están amparados y protegidos por todas las garantías del sistema registral al punto que se presumen exactos y válidos mientras no se declare judicialmente su invalidez o se rectifique conforme a su propio reglamento, esta aptitud de legitimación del asiento de inscripción, así como su presunción juris tamtum se encuentran recogidos en el artículo 2017 del Código Civil y su par el artículo VII del TUO del RGRP.

Por su parte, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad o eventual modificación del acto o derecho inscrito, tal como lo regula expresamente el artículo 64 del RGRP. Es esta provisionalidad lo que le da la naturaleza de preventiva y lo que permite su acceso a registros, pero no cualquier supuesto de transitoriedad en la existencia de un acto o derecho genera la posibilidad de un amparo en sede registral a través de esta figura jurídica. A efectos de poder brindar esa publicidad registral y cautelar los posibles actos y/o derechos que en ella se amparan, el artículo  65 del RGRP regula expresamente en cinco incisos aquellos supuestos materia de acogida registral.

Estos son: a) las demandas y demás medidas cautelares; b) las resoluciones judiciales que no dan mérito a un inscripción; c) los títulos cuya inscripción no puedan efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable y; e) los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las disposiciones especiales.

Para efectos de nuestro trabajo, nos abocaremos a los incisos C y D, que conforme al artículo 66 del RGRP procede únicamente su anotación preventiva en el Registro de la Propiedad inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales de 1 al 6 del artículo 2019 del CC (referidos a actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles y demás supuestos contenidos en dichos numerales). 

En materia del registro de predios, el desarrollo de estos dos incisos establecen supuestos concretos respecto a los cuales no podría regularse otros supuestos distintos a ellos vía interpretación extensiva, sino acorde con el artículo 168 del Código Civil, todo ello en la medida en que esa provisionalidad no pueda afectar el propio fundamento de la seguridad jurídica que registros debe brindar, lo contrario sería generar inseguridad en el tráfico comercial y con ello desalentar los actos inscribibles.

¿Cuáles son los actos admitidos para este procedimiento?

Si hacemos una concordancia de las normas registrales ya aludidas, vía interpretación sistemática de las mismas, podemos concluir que dan mérito a la anotación preventiva a solicitud de parte por el principio de rogación conforme al artículo III del TUO del RGRP, aquellas observaciones por defecto subsanable del título, sea en su aspecto material o formal, y aquellas observaciones por falta de tracto sucesivo (conforme los incisos C y D del artículo 64 del RGRP), más no aquellas observaciones relativas a otros actos registrales que no estén contenidos en el artículo 2019 incisos 1 al 6, como sucedería respecto a aquel título que solicitando un bloqueo registral el mismo al ser observado, se solicita por ello seguidamente una anotación preventiva por defecto subsanable en los alcances y efectos del artículo 66 del RGRP.

Tampoco aquellas relativas a una falta de acto previo, como en el caso de aquel título observado sobre una transferencia de una unidad inmobiliaria que previamente no tiene existencia registral, al no estar inscrita la previa acumulación, declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la respectiva independización de las unidas en relación con su predio matriz conforme a ley, éste no podría ser materia de anotación preventiva en sede registral en el Registro de Predios, según lo confirman las Res Nº 120-2006-SUNARP-TR-T y Nº  427-2011-SUNARP-TR-L, que constituye precedente de obligatorio conforme al Trigésimo Segundo Pleno Registral.

Coadyuva a nuestra posición respecto a la naturaleza restrictiva de la anotación preventiva en sede registral, los supuestos expresamente regulados en la parte final del artículo 66 del RGRP, el cual establece que no es procedente la anotación preventiva cuando la misma se sustenta en otra anotación preventiva de la misma naturaleza o en los supuestos de tacha sustantiva cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título.

Diferencias sustanciales

Es vital diferenciar los supuestos jurídicos de aquellos títulos cuya inscripción no pueda hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane (artículo 65) del supuesto de títulos cuya inscripción no puede efectuarse porque adolecen de defecto subsanable. Diferenciarlos implica tener en claro que ambos pueden ser rogados por el presentante en supuestos muy concretos y que ello no implica otros supuestos, como los de la falta de inscripción por falta de acto previo o defecto subsanable por cualquier acto presentado a registro.

Todo el análisis debe partir de una denegatoria de inscripción específica, que es el de la observación, la cual según el artículo 40 del RGRP implica una denegatoria porque el título adolece de defecto subsanable, o su inscripción no puede efectuarse porque existe un obstáculo que emana de la propia partida registral. Para la calificación registral del supuesto de defecto subsanable, se analiza la calificación registral del título en su aspecto formal y material, evaluando el acto o negocio contenido en él, así como el propio instrumento que lo contiene y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resulten directa o indirectamente vinculadas con ella.

Respecto al supuesto de obstáculo que emana de la partida registral y que igualmente origina una observación al título materia de calificación, esta en su mayoría puede ser por la falta de tracto sucesivo o por la falta de inscripción del acto previo.

(*) Registrador Público 

de la Zona Registral IX - Lima

Fuente: Diario El Peruano