El principio de fe pública registral, los asientos de inscripción y los títulos archivados

Francisco Avendaño Arana. Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Socio de Jorge Avendaño & Forsyth Abogados.

Para que el tercero quede protegido por el Principio de Fe Pública Registral conforme al artículo 2014º del Código Civil, se deben cumplir cuatro requisitos: (i) que tenga buena fe; (ii) que su adquisición sea a título oneroso; (iii) que inscriba su derecho; y, (iv) que se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por “causas que no consten en los registros públicos”.

Existe polémica en la doctrina nacional acerca del alcance de la expresión “causas que no consten de los registros públicos”. Para algunos, debe entenderse que el vicio no debe aparecer en el asiento registral; para otros, el vicio no debe aparecer en el asiento registral ni en el título archivado que lo originó. Es más, para un sector más extremo, el vicio no debe aparecer en los asientos ni títulos archivados de todos los Registros Públicos.

El requisito de la buena fe está directamente relacionado con lo que se entiende por “causas de anulación, rescisión o resolución ‘que no consten en los registros públicos’”. Dependiendo de la amplitud de este concepto, la buena fe será entendida de distinta manera. En un caso, alcanzará al conocimiento del asiento registral; en otro, al asiento registral y a los títulos archivados, siempre sin perjuicio del conocimiento de la información extra registral.

En doctrina se han dado razones a favor y en contra de una y otra posición. A pesar de ello, existe la tendencia a favor de que las causas de anulación, rescisión o resolución no deban aparecer tampoco en los títulos archivados. Por otro lado, en sede judicial no hay discusión alguna. La Corte Suprema en forma reiterada ha venido señalando que por “causas que no consten en los registros públicos” debe entenderse que las causas de anulación, rescisión o resolución no deben constar en el asiento registral, en el título archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los Registros Públicos.

La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984, según la cual:

 (…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento, tendrá lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índice y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido del asiento.
También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés, nuestro sistema fuera de transcripción, pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título.
Título y asiento, pues, se confunden.
Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título (…) ^[1].  

El sistema legal tiene entre sus funciones la de disminuir los costos de transacción. Sin embargo, muchas veces el mismo sistema puede ocasionar el incremento de estos costos. Esto, a su vez, genera informalidad y hace que un país pierda competitividad.

La informalidad tiene diversas causas, tales como las migraciones del campo a la ciudad, las guerras o catástrofes, la diversidad cultural o la pobreza, pero  en general se acepta que una de sus causas es el excesivo costo de cumplir con las normas legales. Las elevadas tasas de impuestos, la dificultad en despedir a los trabajadores de las empresas, lo engorroso del sistema de garantías, la dificultad para acceder al crédito, la ineficiencia del sistema de administración de justicia, el número de trámites legales para constituir empresas, para acceder a la vivienda o para cobrar créditos, son causas de informalidad.

Una equivocada regulación puede incrementar los costos de transacción, desincentivando la inversión nacional o extranjera. En otras palabras, elevados costos de transacción implican menor inversión.

En materia de contratación inmobiliaria, adquirir un inmueble cuesta. Hay que ubicar el inmueble e identificar al vendedor, revisar los títulos de la propiedad y verificar que el predio no tenga cargas ni gravámenes. Hay que verificar que el vendedor sea en efecto el dueño, que esté al día en el pago de sus obligaciones tributarias, contratar un abogado, negociar y finalmente celebrar el contrato de compraventa. Todos esos costos, en tiempo y dinero, llamados de transacción, pueden dificultar y hasta impedir que se compre el inmueble. Así, si el bien no está registrado y por tanto si el costo de acceder a la información respecto de los gravámenes que lo afectan es elevado, es más difícil su venta o ésta se produce a un precio menor.

Los principales costos que genera la adquisición de inmuebles están relacionados con la existencia y reconocimiento de los derechos de propiedad. Esto es muy importante porque la propiedad incentiva la inversión en los bienes y su utilización eficiente. Además, hace que los bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. Esto último es vital porque la transferencia tiene por objeto que los bienes circulen para que lleguen a quien les puede dar un uso más eficiente. A través del intercambio se asignan los recursos. El gravamen de los bienes, por su lado, busca asegurar el cumplimiento de las obligaciones. Los bienes sirven para acceder al crédito, porque con ellos disminuye el riesgo de no pago que tiene el acreedor. La ausencia del derecho de propiedad, o su inadecuado reconocimiento legal, puede ocasionar que los bienes se estanquen en el mercado, que no sean objeto de intercambios ni sirvan de garantía; lo que genera en buena cuenta que no haya inversión.

Para que cumpla su rol económico, la propiedad debe estar bien determinada.  Ello supone no sólo que el titular cuente con un título, sino que el derecho esté debidamente inscrito en los Registros Públicos. Al publicitar las relaciones jurídicas sobre bienes, el Registro Público permite que se conozca fácilmente quién es el titular y los gravámenes que afectan a la propiedad. Además, hace oponible el derecho a terceros, elemento central en el derecho de propiedad. El Registro, entonces, constituye un mecanismo que disminuye los costos de transacción, facilitando el intercambio de los bienes, el acceso al crédito y la consiguiente inversión privada.

Resulta vital por tanto que el sistema registral sea simple y barato y que incentive las inscripciones. Debe ser un sistema que reduzca al mínimo los costos de transacción. Teniendo en cuenta esto, las normas registrales, como el artículo 2014º del Código Civil, deben propiciar la reducción de los costos de transacción.

Resulta pues contrario a la propia función que deben cumplir los registros Públicos, la exigencia de revisar títulos archivados.

Sin perjuicio de todo lo anterior, puede resultar kafkiano revisar títulos archivados. Un ejemplo. Los esposos Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero Tejada eran propietarios de un inmueble ubicado en Arequipa. Los mencionados esposos suscribieron una escritura pública sustituyendo su régimen de sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios. En mérito de la misma escritura pública, transfirieron el inmueble como anticipo de legítima a sus hijos. La separación de patrimonios se inscribió en el Registro Personal de Arequipa, pero la transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribió en la partida registral del inmueble. Años después, los esposos hipotecaron a favor de un banco el inmueble que habían transferido a sus hijos. En estas circunstancias, los hijos, dueños del inmueble, demandaron la nulidad de la hipoteca. El Juez declaró infundada la demanda. La Corte Superior la revocó declarándola fundada. Finalmente, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación (Casación Nº 227-2002 Arequipa, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2003). Es decir, para la Corte Suprema la hipoteca fue nula. En su resolución, la Corte Suprema sostuvo que el artículo 2014º del Código Civil no amparaba al banco porque en el título archivado que dio origen a la separación de patrimonios constaba que el inmueble había sido anticipado a los hijos, lo que significaba que el banco no tenía buena fe.

En el caso mencionado, ¿era razonable exigir al banco que revisara los títulos archivados del Registro Personal, que entonces no tenían relación con el Registro de la Propiedad Inmueble? ¿Es razonable exigir tal diligencia –con los costos que ello implica- a las personas naturales en general?

La adquisición de los inmueble confiando en la información que aparece de los Registros Públicos tiene que ser simple (y barata). Eso incentiva y facilita la contratación, y hace que la propiedad cumpla su rol económico. Por eso, estimo sólo se debe exigir el conocimiento del asiento registral. La exigencia de revisar también los títulos archivados crea costos y dificulta la transferencia de inmuebles.

Fuente: http://www.revistaadvocatus.com/blog/