Presidente con periodo vencido puede convocar a elecciones

Junta de propietarios: un nuevo y acertado precedente del Tribunal Registral

Julio Pozo Sánchez  

El pasado 27 de febrero se publicó en el diario oficial El Peruano la Resolución N° 034-2016-SUNARP/PT y con ella el más reciente precedente de observancia obligatoria aprobado en la sesión ordinaria del Centésimo Trigésimo Noveno Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, llevado a cabo el día 28 de diciembre de 2015, con el texto siguiente:

 “El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”.

 

El criterio se sustentó en la Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014 y resulta sumamente adecuado haberlo fijado como precedente de observancia obligatoria. Soy de la idea, incluso, que la próxima modificación (parcial o total) que sufra el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios debe incluir expresamente este precedente en su texto.

Como es sabido, este criterio es usual e incluso reconocido legalmente en materia de sociedades y personas jurídicas sin fines de lucro. Así, cuando ha culminado el mandato del Presidente del Directorio (en Sociedades o Asociación) o Gerente General, qué duda cabe que aún (por lo menos) puede convocar para elegir a su sucesor o reemplazo.

No obstante, como ocurrió en el caso concreto sobre el que se emite Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014, era usual recibir una esquela de observación en el siguiente sentido: “se advierte… (que) el mandato de la junta directiva venció el año 2011, por lo que al no existir presidente con mandato vigente inscrito legitimado para convocar, y siendo que el reglamento interno inscrito no ha estipulado disposición alguna que establezca la continuidad en el cargo del último presidente hasta la elección de la nueva junta directiva, ante una situación de acefalía la convocatoria correspondía ser efectuada por propietarios que representen cuando menos el 25% de participación en bienes comunes” (cursiva nuestra).

Tal como lo argumentó la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L que comenté hace algunos meses[1],  la mencionada Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014 que ha dado mérito al precedente de observancia obligatoria, también tuvo que recurrir a la aplicación supletoria del artículo 47 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas que dispone: “(…) vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo directivo u órgano análogo se entenderá legitimado únicamente para convocar a asamblea eleccionaria (…)”[2].

Así, ha quedado zanjada una controversia (en mi opinión, sin sentido) en esta materia. Ahora el presidente inscrito de la junta de propietarios, aunque su periodo de funciones esté vencido, puede convocar a junta para elegir al nuevo presidente o directiva[3].

No obstante, aún existe otro problema tanto o más relevante, por su aplicación casuística. Este tiene que ver con la obligación de certificar la firma del 25% de participación de propietarios que convocan a una sesión de junta de propietarios.

Esta complicación (las trabas que supone legalizar notarialmente la firma de todos los convocantes) fue advertida en las Resoluciones N° 157-2014-SUNAR-TR-L y N° 646-2014-SUNARP-TR-L en donde, por lo menos, se estableció como criterio que “la constancia de convocatoria de una sesión de Junta de Propietarios convocada por el 25% de participaciones en los bienes y áreas comunes, en que se elija al primer al primer presidente, puede ser suscrita por el presidente electo si así lo hubiera acordado la propia sesión” (cursiva y negritas nuestras) [4].

No obstante, como puede advertirse, se limitó a: i) la convocatoria que tuviera por objeto elegir al primer Presidente de la Junta de Propietarios; e, ii) insistió en que la Convocatoria debería ser efectuada por el 25% participaciones, aunque la constancia con firma legalizada notarial podía ser suscrita por el presidente electo (destrabando un tanto la madeja).

Como es de verse, la casuística que nos ofrece el tema referido a las juntas de propietarios y, por tanto, la convivencia en condominios, desde un plano social y jurídico, no sólo desde la óptica civil, sino también en sus aspectos inmobiliarios y registrales, urge de un tratamiento legal que le preste la debida atención. Este precedente de observancia obligatoria resulta un buen (pero aún insuficiente) avance.

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(*)Julio Pozo Sánchez es docente de Derechos Reales en la UNMSM. Miembro de la Comisión de Estudios de Derechos Reales del Colegio de Abogados de Lima. Colaborador permanente de la "Gaceta Civil & Procesal Civil". Asesor del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la UNMSM. Expositor y consultor en temas de propiedad.

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[1] Artículo publicado en LaLey.pe: "Convocatoria a junta de propietarios: ¿quién debe hacerlo en caso de acefalía?

[2] Las complicaciones en materia de convocatoria a nivel de junta de propietarios datan de muchos años atrás y recurrir al reglamento de personas jurídicas sin fines de lucro no representa mayor novedad. Así, durante la vigencia del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por la Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN no era permitido acreditar la convocatoria mediante la presentación de una declaración jurada. Tras varios años, y siguiendo el derrotero del reglamento de personas jurídicas sin fines de lucro vigente, el actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por la Resolución Nº 097-2013-SN superó ese vació al disponer que sí era posible acreditar la convocatoria mediante constancia formulada por el Presidente son su firma certificada notarialmente. Tema cerrado.

[3] Nota publicada en LaLey.pe: Presidente con mandato vencido puede convocar a junta de propietarios

[4] En el caso concreto que atiende la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L, el Condominio 1 – Parques de la Huaca, hubiera tenido que conseguir que 85 propietarios realicen y suscriban la convocatoria. Y eso no es lo más complicado: a efectos de acreditar la convocatoria los 85 propietarios hubieren tenido que legalizar su firma ante Notario Público. ¡Increíble!

Fuente: Revista La Ley