Junta de propietarios: un nuevo y acertado precedente del Tribunal Registral
Julio Pozo Sánchez
El pasado 27 de febrero se publicó en el diario oficial El Peruano la Resolución N° 034-2016-SUNARP/PT y
con ella el más reciente precedente de observancia obligatoria aprobado
en la sesión ordinaria del Centésimo Trigésimo Noveno Pleno del
Tribunal Registral de la SUNARP, llevado a cabo el día 28 de diciembre
de 2015, con el texto siguiente:
“El último presidente
inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido
también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”.
El criterio se sustentó en la Resolución
N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014 y resulta
sumamente adecuado haberlo fijado como precedente de observancia
obligatoria. Soy de la idea, incluso, que la próxima modificación
(parcial o total) que sufra el Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios debe incluir expresamente este precedente en su texto.
Como es sabido, este criterio es usual e
incluso reconocido legalmente en materia de sociedades y personas
jurídicas sin fines de lucro. Así, cuando ha culminado el mandato del
Presidente del Directorio (en Sociedades o Asociación) o Gerente
General, qué duda cabe que aún (por lo menos) puede convocar para elegir
a su sucesor o reemplazo.
No obstante, como ocurrió en el caso
concreto sobre el que se emite Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del
31 de diciembre del 2014, era usual recibir una esquela de observación
en el siguiente sentido: “se advierte… (que) el mandato de la junta
directiva venció el año 2011, por lo que al no existir presidente con
mandato vigente inscrito legitimado para convocar, y siendo que el
reglamento interno inscrito no ha estipulado disposición alguna que
establezca la continuidad en el cargo del último presidente hasta la
elección de la nueva junta directiva, ante
una situación de acefalía la convocatoria correspondía ser efectuada
por propietarios que representen cuando menos el 25% de participación en
bienes comunes” (cursiva nuestra).
Tal como lo argumentó la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L que comenté hace algunos meses[1],
la mencionada Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre
del 2014 que ha dado mérito al precedente de observancia obligatoria,
también tuvo que recurrir a la aplicación supletoria del artículo 47 del
Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas que dispone: “(…)
vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo directivo u
órgano análogo se entenderá legitimado únicamente para convocar a
asamblea eleccionaria (…)”[2].
Así, ha quedado zanjada una controversia
(en mi opinión, sin sentido) en esta materia. Ahora el presidente
inscrito de la junta de propietarios, aunque su periodo de funciones
esté vencido, puede convocar a junta para elegir al nuevo presidente o
directiva[3].
No obstante, aún existe otro problema
tanto o más relevante, por su aplicación casuística. Este tiene que ver
con la obligación de certificar la firma del 25% de participación de
propietarios que convocan a una sesión de junta de propietarios.
Esta complicación (las trabas que supone
legalizar notarialmente la firma de todos los convocantes) fue advertida
en las Resoluciones N° 157-2014-SUNAR-TR-L y N° 646-2014-SUNARP-TR-L en
donde, por lo menos, se estableció como criterio que “la constancia
de convocatoria de una sesión de Junta de Propietarios convocada por el
25% de participaciones en los bienes y áreas comunes, en que se
elija al primer al primer presidente, puede ser suscrita por el
presidente electo si así lo hubiera acordado la propia sesión” (cursiva y negritas nuestras) [4].
No obstante, como puede advertirse, se
limitó a: i) la convocatoria que tuviera por objeto elegir al primer
Presidente de la Junta de Propietarios; e, ii) insistió en que la
Convocatoria debería ser efectuada por el 25% participaciones, aunque la
constancia con firma legalizada notarial podía ser suscrita por el
presidente electo (destrabando un tanto la madeja).
Como es de verse, la casuística que nos
ofrece el tema referido a las juntas de propietarios y, por tanto, la
convivencia en condominios, desde un plano social y jurídico, no sólo
desde la óptica civil, sino también en sus aspectos inmobiliarios y
registrales, urge de un tratamiento legal que le preste la debida
atención. Este precedente de observancia obligatoria resulta un buen
(pero aún insuficiente) avance.
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(*)Julio
Pozo Sánchez es docente de Derechos Reales en la UNMSM. Miembro de la
Comisión de Estudios de Derechos Reales del Colegio de Abogados de Lima.
Colaborador permanente de la "Gaceta Civil & Procesal Civil".
Asesor del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la UNMSM.
Expositor y consultor en temas de propiedad.
[1] Artículo publicado en LaLey.pe: "Convocatoria a junta de propietarios: ¿quién debe hacerlo en caso de acefalía?
[2]
Las complicaciones en materia de convocatoria a nivel de junta de
propietarios datan de muchos años atrás y recurrir al reglamento de
personas jurídicas sin fines de lucro no representa mayor novedad. Así,
durante la vigencia del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios aprobado por la Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN no era
permitido acreditar la convocatoria mediante la presentación de una
declaración jurada. Tras varios años, y siguiendo el derrotero del
reglamento de personas jurídicas sin fines de lucro vigente, el actual
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por la
Resolución Nº 097-2013-SN superó ese vació al disponer que sí era
posible acreditar la convocatoria mediante constancia formulada por el
Presidente son su firma certificada notarialmente. Tema cerrado.
[3] Nota publicada en LaLey.pe: Presidente con mandato vencido puede convocar a junta de propietarios
[4] En el caso concreto que atiende la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L, el Condominio 1 – Parques de la Huaca, hubiera tenido que conseguir que 85 propietarios realicen y suscriban la convocatoria. Y eso no es lo más complicado: a efectos de acreditar la convocatoria los 85 propietarios hubieren tenido que legalizar su firma ante Notario Público. ¡Increíble!
Fuente: Revista La Ley
[4] En el caso concreto que atiende la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L, el Condominio 1 – Parques de la Huaca, hubiera tenido que conseguir que 85 propietarios realicen y suscriban la convocatoria. Y eso no es lo más complicado: a efectos de acreditar la convocatoria los 85 propietarios hubieren tenido que legalizar su firma ante Notario Público. ¡Increíble!
Fuente: Revista La Ley
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