Inés Gabriela Herencia Ortega ( *)
SUMARIO
Limitación del tema de estudio. II. La naturaleza de la hipoteca. III. En cuanto a la ejecución de garantía de hasta dos inmuebles hipotecados. IV. ¿Qué sucede cuando la primera hipoteca no satisface toda la deuda?, ¿se ejecuta la segunda hipoteca en el mismo proceso o se inicia un nuevo proceso ejecutivo por el saldo? V. ¿Cuándo se podría iniciar un proceso ejecutivo? VI. Conclusiones.
I. LIMITACIÓN DEL TEMA DE ESTUDIO
El caso al que nos circunscribiremos en el presente estudio es aquel en que el acreedor es titular de una hipoteca que recae hasta en dos inmuebles, es decir, existen dos inmuebles gravados a su favor mediante las cuales se garantiza una obligación principal, y el actor demanda la ejecución de garantías, y su ejecución no satisface toda la deuda, ¿se ejecuta el segundo inmueble gravado en el mismo proceso o se inicia un nuevo proceso ejecutivo por el saldo?
Nuestro ordenamiento procesal ha previsto un proceso especialmente creado para que el titular de un derecho real de garantía, en caso de incumplimiento del deudor, vea satisfecha su acreencia, su nota distintiva será su brevedad y que concluye con una orden de remate del bien dado en garantía. Ahora bien, el proceso de ejecución de garantías, como sabemos, a pesar de haber sido pensado como un proceso dinámico, de rápida solución y ejecución para una eficaz recuperación del crédito, es un basto campo que se impregna fácilmente de sendas articulaciones desleales que las partes o el tercero efectúan con el objeto de impedir la realización del bien (1) y con ello la recuperación del crédito.
Sin embargo, dichas circunstancias, no son las únicas ya que existen otras que afectan su acostumbrada ejecución, como las mencionadas en el primer acápite, las mismas que, al no haber sido consignadas expresamente en nuestro ordenamiento procesal, originan serias incertidumbres, que conllevan a la interposición de procesos ineficaces con lo que el justiciable ve frustradas sus expectativas de obtener la satisfacción de su pretensión.
ii. LA NATURALEZA DE LA HIPOTECA
Como sabemos la hipoteca es un acto jurídico sustantivo, que crea un derecho real de garantía que se constituye voluntariamente, para respaldar obligaciones propias o de terceros.
Ella se constituye por el propietario del bien o por quien esté facultado para hacerlo, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble como requisito de validez y se transmite con el inmueble.
Ahora bien, su finalidad es asegurar el cumplimiento de la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de llevar a cabo la realización de valor, enajenándolos y percibiendo su precio a través de un procedimiento legalmente establecido, y frente a cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario, esto último en atención a los derechos de persecución y preferencia, recogidos en el artículo 1097 del CC, cuya finalidad es proteger al acreedor hipotecario contra el peligro de las enajenaciones fraudulentas y la reducción del patrimonio del deudor por asunción de nuevas deudas.
Se advierte, entonces que, al garantizar el cumplimiento de una obligación principal, la naturaleza jurídica de la hipoteca es la de un derecho accesorio, y en tal sentido, este no puede sobrevivir al crédito que garantiza de modo que extinguida la obligación principal, el derecho de garantía desaparece.
III. EN CUANTO A LA EJECUCIÓN DE GARANTÍA DE HASTA DOS INMUEBLES HIPOTECADOS
El proceso de ejecución de garantías constituye una acción real que corresponde al titular de un derecho real de ganaría, para hacer efectiva la venta de la cosa (el bien inmueble), por incumplimiento en la obligación garantizada, sustentada en el título constituido por el documento que contiene la garantía y el estado de cuenta de saldo deudor.
Luego un análisis de nuestro CPC, encontramos que se regula, como un proceso especial de ejecución, específicamente en los artículos 720 al 724, en el cual el embargo ni siquiera es operable para asegurar la decisión definitiva, pues existe un bien gravado extrajudicialmente, (bajo la excepción de lo dispuesto por el artículo 692 del CPC) y en el que ni siquiera se menciona como posibilidad la realización consecutiva de inmuebles hipotecados que garantizan la deuda puesta a cobro.
Ante tal vacío nos remitimos al ordenamiento sustancial, el cual prevé la hipoteca plural en el artículo 1109, indicando que: "el acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección, perseguir a todos simultáneamente o solo uno, aún cuando hubieren pasado a propiedad de diferentes personas o existieran otras hipotecas (.)".
Como se advierte del trascripto precepto, es perfectamente posible solicitar la ejecución de garantías de la garantía que comprende a dos inmuebles hipotecados, ello por la prevención del acreedor de que la realización de solo uno resulte insuficiente para satisfacer su acreencia.
En consecuencia, la ejecución de tal solicitud, será la venta judicial de los inmuebles que hayan sido gravados por la hipoteca, para que con el producto del remate el actor satisfaga su crédito. Si luego de ello existe un remanente, le será entregado al ejecutado (2) .
Se concluye entonces que el titular de la acción puede solicitar al juez la ejecución de ambos inmuebles en una misma solicitud de demanda de ejecución de garantías, ya que ambas respaldan una misma obligación principal, y por ende constituye una misma pretensión.
Lo que sucede generalmente, es que en la práctica el titular de la acción debido a que la obligación impaga al momento de recurrir al juez no justifica que se solicite la realización de ambos inmuebles, pese a estar gravados a su favor, únicamente solicita la realización de uno de ellos.
Otro detalle podría ser el referente a la economía, pues es conocido que este tipo de proceso lleva aparejado la obligación de pagar los aranceles más costosos.
Sin embargo, debido a nuestra práctica tenemos perfecto conocimiento de que todo proceso judicial tiene una duración que trasciende el señalado en nuestro ordenamiento procesal, y el de ejecución de garantía no escapa a esta premisa. Son tan largos como uno de cognición, teniendo que esperarse hasta más de 3 años para lograr el tan ansiado remate, y ese transcurrir de tiempo ocasiona el menoscabo del bien según las reglas del mercado inmobiliario, el cual sumados a los intereses aplicables, más las costas y costos, conllevan a que lo que finalmente se obtenga del producto del remate constituya un pago parcial.
IV. ¿QUÉ SUCEDE CUANDO LA PRIMERA HIPOTECA NO SATISFACE TODA LA DEUDA?, ¿SE EJECUTA LA SEGUNDA HIPOTECA EN EL MISMO PROCESO O SE INICIA UN NUEVO PROCESO EJECUTIVO POR EL SALDO?
De acuerdo a lo mencionado líneas ut supra, cuando la primera ejecución (del inmueble hipotecado) no satisface el pago total del crédito que garantiza, el titular de acción tiene dos opciones:
i) Solicitar al juez que conoce del proceso de ejecución de garantías en el que se realizó el primer bien, la ejecución del segundo inmueble hipotecado, siempre que este haya sido también comprendido en el mismo, es decir, que en el indicado proceso de ejecución de garantía, cuya pretensión principal es que se pague el total de un crédito garantizado con dos inmuebles gravados por una hipoteca, se solicitó la ejecución de ambos bienes. Ello es correcto (3) , pues podría suceder que únicamente el remate del primer inmueble si satisfaga completamente el crédito, y en consecuente sería un abuso de derecho que se ejecute también el segundo inmueble, o;
ii) Demandar la ejecución de la segunda garantía en un proceso nuevo, ya que habiéndolo hecho respecto a uno de los inmuebles, el auto de ejecución emitido es respecto a este y no incluye al otro bien, por lo que solicitar su inclusión en tal etapa es improcedente. Se debe señalar que tal modalidad es usada frecuentemente por los justiciables cuando existe disociación geográfica de los inmuebles gravados, como por ejemplo un inmueble se encuentra en Arequipa y el otro en Lima, optan por demandar la ejecución de garantías en el juzgado de cada ciudad.
Ambas opciones se sustentarán en que la primera ejecución resultó insuficiente y por ello debe ejecutar la segunda garantía, ya que la obligación no se ha extinguido totalmente, por cuanto como hemos señalado la hipoteca subsiste al no haberse extinguido la obligación principal.
Como se advierte en el segundo supuesto, no cabría que se inicie un proceso ejecutivo por el saldo, ya que se ostenta una segundo inmueble igualmente gravado a favor del acreedor, con la que aquel podría hacerse cobro total de la deuda.
Bastara demostrar que aún subsiste la obligación principal por parte del deudor, lo cual se prueba con el acta de remate o venta judicial de la primera garantía, y el nuevo estado de cuenta de saldo deudor.
Es de señalar que el saldo deudor es concebido como una operación que establece la situación en la que se encuentra el deudor, respecto a la obligación que ha contraído, de la cual se verifica si la deuda está impaga o cancelada parcialmente o totalmente, o que esta haya generado los intereses respectivos, dependiendo de la relación a la que están vinculadas las partes.
V. ¿CUÁNDO SE PODRÍA INICIAR UN PROCESO EJECUTIVO?
En cuanto al proceso ejecutivo que podría instaurar el titular de un inmueble gravado a su favor, por el saldo no satisfecho, no ha sido prohibido por nuestro ordenamiento procesal, por lo que no encuentra óbice o impedimento alguno, sin embargo, si se goza de un derecho hipotecario y este le otorga preferencia a su titular sobre un bien, resulta imprudente activar un proceso ejecutivo porque su accionar a diferencia del proceso de ejecución de garantías resulta limitado, ya que por ejemplo no podrá interponer medidas cautelares (artículo 692 del CPC), y además el deudor debido a la naturaleza de dicho proceso tendrá más oportunidades para evitar cumplir cabalmente con su obligación dineraria.
En efecto, con el producto del remate el actor debe satisfacer su crédito y solo en caso de que no se satisfaga cabalmente, y no exista garantía alguna que respalde su crédito, utiliza la vía del proceso ejecutivo para obtener el pago del saldo restante, de acuerdo al objeto de dicho proceso.
Solo cuando no hubiera segunda hipoteca, pero si existiera aún parte de la deuda impaga, ya sea por las razones señaladas o porque el bien objeto de ejecución haya sido realizado en un valor que no cubre la totalidad de la deuda, se da el caso que describe el artículo 724 del CPC.
Es decir, después del remate del bien dado en garantía, existe un saldo deudor, este será exigible mediante un proceso ejecutivo.
Así el título que da mérito al proceso ejecutivo es el saldo deudor que existe luego de producido el primer remate del bien dado en garantía, ejecutado en el proceso anterior de ejecución de garantías.
No obstante lo expuesto, se debe precisar, que la interposición de una demanda ejecutiva sería práctica si el saldo es mínimo, es decir, se justificaría no ingresar a un proceso en el que como hemos señalado es de suma onorosidad.
VI. CONCLUSIONES
De lo expuesto, a modo de contestar las interrogantes formuladas en el presente estudio, debemos señalar que queda claramente establecido que el justiciable debe solicitar la ejecución de los inmueble hipotecados, para garantizar la obligación principal, en un mismo proceso de ejecución de garantías si el actor lo pidió así en la solicitud de demanda de ejecución de garantías.
En caso contrario, debe solicitar la ejecución del inmueble hipotecado (segundo inmueble) en un nuevo proceso de ejecución de garantías, sustentándose en que la deuda no ha sido cancelada en su totalidad.
El crédito no satisfecho en su totalidad no debe ser solicitado en un proceso ejecutivo, si se ostenta un derecho de garantía, por cuanto el objeto del tal proceso es hacer efectivo el cumplimiento de los títulos ejecutivos, y la garantía hipotecaria no es un título ejecutivo, sino uno de ejecución (de acuerdo a los artículos 688, 693 y 720 del CPC).
Finalmente, se debe precisar que el proceso ejecutivo es la vía óptima, para quien agotó su derecho de garantía (ejecutó la(s) garantía(s) que fue(ron) constituidas a su favor) y su acreencia no ha sido totalmente satisfecha, por cuanto existe un saldo deudor.
Fuente: Gaceta Jurídica
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